Airbnb og korttidsudlejning i Danmark 2026: skat, regler og Superhost

Paolo Vezzola

Stifter · Vezpa PMS · Profil →

I 2026 er korttidsudlejning via Airbnb og lignende platforme en etableret indtægtskilde for mange danske boligejere — fra et enkelt værelse i København til et sommerhus ved Vestkysten. Men reglerne er spredt over flere regelsæt: skattereglerne skelner mellem helårsbolig og sommerhus, momsloven kræver 25 % fra en vis omsætning, planloven begrænser hvor mange dage du må udleje hele din helårsbolig, og Skattestyrelsen modtager i dag automatisk indberetning fra udlejningsplatformene. Denne guide gennemgår skat, moms, dagsgrænser, andelsbolig/ejerforening og hvordan du bygger en Airbnb-annonce, der når Superhost-niveau.

1. Hvad er korttidsudlejning i Danmark — de tre regelsæt

Korttidsudlejning er udlejning i perioder på typisk under 30 dage. Denne grænse går igen i flere regelsæt med hvert sit formål:

• Skattereglerne skelner mellem udlejning af egen helårsbolig/værelse og udlejning af sommerhus — med forskellige bundfradrag,
• Planloven begrænser, hvor mange dage om året du må korttidsudleje hele din helårsbolig (den såkaldte 70-dages-regel),
• Momsloven kræver 25 % moms af overnatningsprisen, når din årsomsætning fra udlejning overstiger 50.000 kr.

Hvilke regler der gælder for dig, afhænger først og fremst af, om du udlejer en helårsbolig (der du selv bor, eller en bolig du ejer) eller et sommerhus/fritidsbolig.

2. Skat på udlejning af helårsbolig: bundfradrag og 60 %-reglen

Udlejer du et værelse eller en bolig, du selv bor i (eller en anden helårsbolig du ejer), gælder en standardiseret bundfradragsmodel for korttidsudlejning (under 4 måneder):

• Med indberetning fra en platform, der automatisk indberetter lejeindtægten til Skattestyrelsen (fx Airbnb): bundfradrag på 35.100 kr i 2026,
• Uden indberetning (du udlejer privat, fx via sociale medier, uden en indberettende formidler): bundfradrag på 13.800 kr i 2026,
• Af beløbet over bundfradraget regnes 60 % som skattepligtig indkomst (se afsnit 4).

Eksempel: Du udlejer et værelse via Airbnb for 45.000 kr i 2026. Airbnb indberetter automatisk til Skattestyrelsen, så bundfradraget er 35.100 kr. Af de resterende 9.900 kr er 60 % — altså 5.940 kr — skattepligtig kapitalindkomst.

Fordi dette er en standardiseret bundfradragsmodel, kan du ikke samtidig fratrække faktiske udgifter til udlejningen — bundfradraget erstatter fradragsretten. Alternativt kan du vælge at blive beskattet efter et regnskabsmæssigt princip med fradrag for dokumenterede udgifter i stedet, hvis det er mere fordelagtigt for dig — tjek med din revisor, hvilken metode der bedst matcher din situation.

3. Skat på sommerhus og fritidsbolig

Udlejer du et sommerhus eller en fritidsbolig, du selv bruger rekreativt en del af året, gælder samme grundprincip som for helårsboligen, men med et højere bundfradrag:

• Via bureau/platform med indberetning til Skattestyrelsen: bundfradrag på 50.200 kr i 2026,
• Privat udlejning uden indberetning: bundfradrag på 13.800 kr i 2026,
• Samme 60 %-regel gælder for beløbet over bundfradraget.

En betingelse for at bruge sommerhusreglerne er, at du selv anvender sommerhuset til rekreativt formål en del af året, og at det ikke bruges som helårsbolig — ellers gælder reglerne for helårsbolig i stedet.

4. Beskatning af det overskydende beløb: kapitalindkomst 37-42 %

Den skattepligtige del af lejeindtægten (60 % af beløbet over bundfradraget) beskattes som kapitalindkomst, ikke som personlig indkomst. Satsen for positiv nettokapitalindkomst i 2026 er:

• 37 % for den del af din samlede positive nettokapitalindkomst, der ligger under et grundbeløb på 55.000 kr (110.000 kr for ægtefæller/samlevende tilsammen),
• 42 % for den del, der overstiger grundbeløbet.

Har du ingen anden nævneværdig kapitalindkomst (renteindtægter, aktieudbytte uden for aktiesparekontoen mv.), lander en typisk udlejningsindtægt derfor ofte inden for 37 %-satsen — men har du i forvejen betydelig kapitalindkomst fra andre kilder, kan den skattepligtige del af udlejningen blive beskattet med op til 42 %.

5. 70-dages-reglen for korttidsudlejning af helårsbolig

Udlejer du hele din helårsbolig i korte perioder via en formidler, der indberetter til Skattestyrelsen, må du som udgangspunkt maksimalt udleje den 70 dage om året. Reglen har eksisteret siden 2021 og er central for alle, der overvejer at leje deres bolig helt ud, mens de selv er væk:

• 70 dage/år er standardgrænsen ved udlejning via en indberettende platform (fx Airbnb),
• enkelte kommuner kan hæve grænsen til op til 100 dage — tjek med din egen kommune, om den har udnyttet denne mulighed, før du planlægger udlejning ud over 70 dage,
• udlejer du privat uden en indberettende formidler (fx direkte via sociale medier), er grænsen kun 30 dage om året,
• grænsen gælder udlejning af hele boligen — udlejer du kun et enkelt værelse, mens du selv bor der, er der ikke den samme dagsbegrænsning (kun bundfradragsreglerne i afsnit 2 gælder).

Overskrider du dagsgrænsen, risikerer du, at udlejningen ikke længere anses for lovlig korttidsudlejning — med mulige konsekvenser efter planloven. Har du et sommerhus, du selv bruger rekreativt, gælder 70/100-dages-reglen ikke på samme måde — her er det i stedet skattereglerne i afsnit 3, der sætter rammerne.

6. Moms 25 %: ingen reduceret sats, registreringsgrænse 50.000 kr

Danmark har, til forskel fra de fleste andre EU-lande, ingen reduceret momssats på overnatning — hele overnatningsprisen beskattes med den fulde standardsats på 25 %, uanset om du driver et hotel eller udlejer via Airbnb.

• Momspligt indtræder, når din årlige omsætning fra korttidsudlejning overstiger 50.000 kr,
• under denne grænse skal du ikke opkræve moms af overnatningsprisen,
• er du momsregistreret, kan du til gengæld trække moms fra på relevante indkøb (rengøring, sengetøj, møbler),
• registrering sker elektronisk via virk.dk, hvorefter du får et momsnummer og skal angive moms på fakturaer.

Vores dedikerede guide til moms på hotelovernatning går grundigere gennem satser, afregningsfrister og konsekvenserne af den fulde 25 %-sats for danske udlejere.

7. DAC7: sådan indberetter platformene til Skattestyrelsen

Siden EU-direktivet DAC7 trådte i kraft 1. januar 2023, har digitale platforme som Airbnb og Booking.com pligt til at indberette deres brugeres udlejningsaktivitet til skattemyndighederne. I praksis betyder det, at platformene hvert år indsamler og sender data om dine udlejningsindtægter til Skattestyrelsen:

• fristen for platformenes indberetning er normalt 31. januar året efter indkomståret,
• oplysningerne forhåndsudfyldes typisk i din årsopgørelse,
• ansvaret for korrekt angivelse i din årsopgørelse ligger dog fortsat hos dig som udlejer, selvom platformen indberetter,
• DAC7 dækker udlejning af fast ejendom generelt, herunder både bolig- og erhvervsudlejning.

Konsekvensen: udeklarerede Airbnb- eller Booking-indtægter er i praksis allerede kendt af Skattestyrelsen, før du selv indberetter din årsopgørelse.

8. Andelsbolig og ejerforening: tjek vedtægterne først

Ejer eller bor du i en andelsbolig, kan du som udgangspunkt kun korttidsudleje den, hvis foreningens vedtægter tillader det. De fleste andelsboligforeninger følger standardvedtægter, der som udgangspunkt ikke tillader korttidsudlejning uden bestyrelsens godkendelse — kun almindelig fremleje efter 6 måneders beboelse er typisk tilladt. Mangler du godkendelse, risikerer du et påbud om at stoppe udlejningen og i yderste konsekvens at miste boligretten.

Bor du i en ejerlejlighed under en ejerforening, kan foreningens vedtægter ligeledes indeholde begrænsninger eller forbud mod korttidsudlejning. Tjek altid vedtægterne, og spørg bestyrelsen, før du sætter din bolig op på Airbnb eller Booking.com.

9. Sådan sætter du din Airbnb-annonce op

Når skat, moms og foreningsregler er afklaret, handler resten om at bygge en annonce, der booker sig selv:

• Professionelle billeder: 20–30 billeder, første billede i dagslys med et indbydende hovedrum,
• Titel: kort og konkret — bydel/sted + særpræg (fx "Lys lejlighed nær Nyhavn, 5 min til metro"),
• Beskrivelse: 3–5 afsnit om beliggenhed, faciliteter og husregler,
• Husregler: kæledyr, rygning, fest, maks. antal gæster, ind-/udtjekningstider,
• Instant Book: aktiveret — Airbnb prioriterer annoncer med direkte booking i søgeresultaterne,
• RNAL/licensnummer: ikke relevant i Danmark (intet nationalt registreringskrav), men husk moms- og virksomhedsoplysninger, hvis du driver udlejning erhvervsmæssigt.

10. Airbnb Superhost: kriterier og fordele

Superhost er Airbnbs kvalitetsprogram, vurderet hvert kvartal ud fra de seneste 365 dages aktivitet. Kriterierne for 2026:

• Gennemsnitlig vurdering på 4,8 eller højere,
• Svarprocent på 90 % eller mere inden for 24 timer,
• Afbestillingsrate under 1 % (med undtagelse for force majeure),
• Mindst 10 gennemførte ophold, eller mindst 3 ophold der tilsammen udgør 100 nætter.

Fordele: sølvmærke på annoncen med højere synlighed i søgeresultater, prioriteret placering, rejsekredit efter første år og hurtigere adgang til Airbnb-support. Opfylder du kriterierne på vurderingsdatoen, bliver du automatisk Superhost — ingen ansøgning nødvendig.

11. Typiske fejl der koster dyrt

Fejl 1: Blande reglerne for helårsbolig og sommerhus

Bundfradragene er forskellige (35.100 kr vs. 50.200 kr ved indberetning i 2026) — bruger du det forkerte bundfradrag, angiver du forkert skattepligtig indkomst.

Fejl 2: Glemme momsregistrering ved 50.000 kr

Mange værter opdager først momspligten, når Skattestyrelsen tager kontakt. Følg din omsætning løbende — grænsen nås hurtigere end man tror ved god belægning.

Fejl 3: Overskride 70-dages-grænsen uden at tjekke kommunen

Udlejer du hele din helårsbolig ud over 70 dage uden at have bekræftet, at din kommune har hævet grænsen til 100 dage, risikerer du, at udlejningen ikke anses for lovlig.

Fejl 4: Antage at Skattestyrelsen ikke ser indtægten

Med DAC7-indberetningen er Airbnb- og Booking-indtægter i praksis allerede kendt af Skattestyrelsen. Udeklareret indtægt opdages ved kontrol, med tillægsskat og renter til følge.

Fejl 5: Udleje andelsbolig eller ejerlejlighed uden godkendelse

Manglende godkendelse fra andelsboligforeningen eller ejerforeningen kan medføre påbud om at stoppe udlejningen — uafhængigt af, om du har betalt korrekt skat og moms.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor mange dage må jeg korttidsudleje min helårsbolig via Airbnb?

Udlejer du hele boligen via en platform, der indberetter til Skattestyrelsen, er grænsen som udgangspunkt 70 dage om året. Kommunen kan hæve grænsen til op til 100 dage. Udlejer du privat uden indberetning, er grænsen kun 30 dage om året.

Hvad er bundfradraget, hvis jeg udlejer via en platform, der indberetter til Skattestyrelsen?

I 2026 er bundfradraget 35.100 kr for helårsbolig/værelse og 50.200 kr for sommerhus udlejet via bureau. Uden indberetning er bundfradraget kun 13.800 kr i begge tilfælde.

Hvor meget skal jeg betale i skat af det, jeg tjener over bundfradraget?

60 % af beløbet over bundfradraget regnes som skattepligtig kapitalindkomst, beskattet med 37 % op til et grundbeløb på 55.000 kr (110.000 kr for par) og 42 % derover, i 2026.

Skal jeg opkræve moms af mine Airbnb-indtægter?

Ja, når din årlige omsætning fra udlejning overstiger 50.000 kr, skal du opkræve 25 % moms af hele overnatningsprisen — Danmark har ingen reduceret momssats for overnatning.

Indberetter Airbnb automatisk mine indtægter til Skattestyrelsen?

Ja. Under EU-direktivet DAC7 indberetter platforme som Airbnb og Booking.com automatisk dine udlejningsindtægter til Skattestyrelsen, normalt inden 31. januar året efter. Ansvaret for korrekt angivelse ligger dog fortsat hos dig.

Må jeg altid korttidsudleje min andelsbolig på Airbnb?

Nej. De fleste andelsboligforeningers standardvedtægter tillader ikke korttidsudlejning uden bestyrelsens godkendelse. Tjek altid vedtægterne og spørg bestyrelsen, før du udlejer.