Airbnb y alquiler de corto plazo en México 2026: impuestos y CFDI

Paolo Vezzola

Fundador · Vezpa PMS · Perfil →

Airbnb y otras plataformas de alquiler de corto plazo son hoy una fuente de ingresos habitual para miles de anfitriones en México — desde un cuarto en la Ciudad de México hasta un departamento completo en la Riviera Maya. Pero los ingresos por Airbnb están sujetos a varias capas fiscales que muchos anfitriones desconocen hasta que reciben una notificación del SAT: retención de ISR e IVA que la propia plataforma aplica automáticamente, IVA del 16% sobre el servicio de hospedaje, facturación CFDI obligatoria y, en muchos estados, el Impuesto Sobre Hospedaje (ISH) que se suma por separado. Esta guía explica cómo funciona cada uno de estos impuestos, la diferencia entre declarar con RFC y sin RFC, y cómo evitar sorpresas en tu declaración anual.

1. IVA 16% sobre servicios de hospedaje

El Impuesto al Valor Agregado (IVA) grava con una tasa general del 16% la mayoría de los servicios en México, y el hospedaje — incluidas las rentas de corto plazo por Airbnb — no es la excepción. Este impuesto es federal, lo administra el SAT y es independiente del ISH estatal (que se trata en la sección 5). En la práctica, tu huésped paga la tarifa de la habitación o del departamento más el 16% de IVA sobre esa tarifa.

Si operas como persona física dado de alta ante el SAT con actividad de hospedaje (incluido el Régimen de Plataformas Tecnológicas), estás obligado a trasladar este IVA y a declararlo, sin importar si el huésped llegó por Airbnb, por Booking.com o directamente por tu propio canal.

2. Retención de ISR: cómo te descuenta Airbnb

Cuando operas a través de una plataforma tecnológica como Airbnb, el artículo 113-A de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) obliga a la plataforma a retenerte un porcentaje de ISR sobre tus ingresos brutos por cada pago, antes de transferírtelo. Para servicios de hospedaje, la tasa de retención es:

• 4% sobre el monto total de tus ingresos (sin IVA) si tienes tu RFC correctamente registrado en la plataforma,
• 20% si no proporcionas tu RFC o la plataforma no puede validarlo.

Esta retención tiene el carácter de pago provisional: no es el impuesto final, sino un anticipo que se acredita en tu declaración anual (o en tus pagos definitivos si tributas bajo el esquema de plataformas tecnológicas como opción definitiva). Airbnb te entrega un comprobante de las retenciones aplicadas, que debes conservar para tu declaración.

3. Retención de IVA: 8% con RFC, 16% sin RFC

Además del ISR, las plataformas tecnológicas también retienen una parte del IVA que generan tus servicios de hospedaje, conforme al artículo 18-J de la Ley del IVA:

• 8% de retención (equivalente al 50% del IVA del 16%) si tienes tu RFC registrado en la plataforma,
• 16% de retención (equivalente al 100% del IVA) si no proporcionas tu RFC.

Igual que con el ISR, la retención de IVA con RFC registrado es acreditable contra el IVA que tú causaste en el periodo, por lo que normalmente terminas pagando solo la diferencia (si la hay) al presentar tu declaración. Sin RFC, la plataforma retiene el 100% del IVA generado, lo que reduce tu flujo de efectivo aunque el impuesto final que debas no cambie.

4. CFDI 4.0: facturación electrónica obligatoria

Todo contribuyente con RFC que preste servicios de hospedaje en México — incluidos los anfitriones de Airbnb dados de alta como personas físicas — debe emitir un Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) en su versión vigente 4.0 por cada ingreso, sin importar el monto ni el canal de reserva. El CFDI debe desglosar:

• los datos del emisor (tu RFC, régimen fiscal) y del receptor (RFC del huésped, o el RFC genérico para público en general),
• el concepto del servicio de hospedaje, con la tarifa base,
• el IVA trasladado del 16%, desglosado por separado,
• el ISH, cuando tu estado lo requiera como complemento.

Muchos anfitriones que operan solo por Airbnb asumen que la plataforma se encarga de la factura. Airbnb te retiene impuestos y te entrega comprobantes de la retención, pero la obligación de emitir el CFDI del servicio de hospedaje al huésped sigue siendo tuya como prestador del servicio. Un PMS que exporte los datos de cada reservación en un formato compatible con tu proveedor de facturación (PAC) te ahorra tener que capturar cada dato a mano.

5. ISH: el impuesto estatal que se suma por separado

Además de IVA y de las retenciones de plataforma, la mayoría de los estados mexicanos cobra el Impuesto Sobre Hospedaje (ISH), un impuesto estatal — no federal — que cada entidad federativa fija de forma independiente, típicamente entre el 2% y el 5% sobre la tarifa de hospedaje. No existe una tasa única nacional: Quintana Roo, Baja California Sur, Ciudad de México y otros destinos turísticos tienen sus propias tasas y plazos de declaración.

En algunos estados Airbnb tiene acuerdos para recaudar el ISH directamente; en otros, la responsabilidad de cobrarlo y declararlo recae completamente en ti como anfitrión, incluso para reservaciones que llegaron por la plataforma. Consulta la tasa exacta y las reglas de recaudación de tu estado en nuestra guía completa del ISH por estado antes de fijar tus tarifas o de asumir que la plataforma ya lo está cobrando por ti.

6. Régimen fiscal y RESICO

Si eres persona física y tus ingresos anuales por todas tus actividades no superan los 3.5 millones de pesos, puedes tributar bajo el Régimen Simplificado de Confianza (RESICO) para plataformas tecnológicas, que aplica tasas de ISR reducidas frente al régimen general. Aun así, las retenciones de la plataforma (ISR e IVA descritas arriba) y la obligación de emitir CFDI se mantienen igual. El régimen fiscal correcto para tu caso depende de tus ingresos totales, no solo de los que recibes por Airbnb — consulta con un contador antes de darte de alta.

7. Errores comunes que le cuestan dinero al anfitrión

Error 1: no registrar el RFC en la plataforma

La diferencia entre 4% y 20% de retención de ISR, y entre 8% y 16% de retención de IVA, es enorme en términos de flujo de efectivo. Registrar tu RFC correctamente en el perfil de anfitrión es el ajuste de mayor impacto y más simple de hacer.

Error 2: asumir que la retención de la plataforma es el impuesto final

Las retenciones de ISR e IVA que aplica Airbnb son pagos provisionales o acreditables, no el impuesto definitivo. Debes seguir presentando tus declaraciones (mensuales o anuales según tu régimen) considerando el total de tus ingresos, no solo lo que te depositó la plataforma.

Error 3: no emitir CFDI por creer que Airbnb ya facturó

El comprobante de retención de Airbnb no sustituye al CFDI del servicio de hospedaje que tú, como prestador, debes emitir.

Error 4: ignorar el ISH porque "solo opero por Airbnb"

El ISH aplica al servicio de hospedaje en sí, sin importar el canal de reserva. Si tu estado no tiene acuerdo de recaudación con la plataforma, la obligación de cobrarlo y declararlo es tuya.

Error 5: mezclar ingresos de varias fuentes sin llevar un registro claro

Si además de Airbnb rentas por Booking.com, Despegar.com o reservaciones directas, necesitas un registro consolidado de ingresos, retenciones e impuestos por reservación para declarar correctamente y no perder el rastro de qué plataforma ya retuvo qué.

Aviso legal: esta guía tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento fiscal profesional. Las tasas de retención, los criterios del SAT y las prácticas de las plataformas pueden cambiar. Fuentes principales: artículo 113-A de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), artículo 18-J de la Ley del IVA, sat.gob.mx. Para tu caso concreto, consulta a un contador o directamente en sat.gob.mx.

Preguntas frecuentes

¿Airbnb me retiene impuestos automáticamente?

Sí. Como plataforma tecnológica, Airbnb está obligada a retenerte ISR (4% con RFC registrado, 20% sin RFC) e IVA (8% con RFC, 16% sin RFC) sobre cada pago que te transfiere, conforme a los artículos 113-A de la LISR y 18-J de la Ley del IVA. Estas retenciones son pagos provisionales o acreditables, no el impuesto final.

¿Qué pasa si no registro mi RFC en Airbnb?

La retención sube considerablemente: de 4% a 20% en ISR, y de 8% a 16% en IVA. Registrar tu RFC correctamente en tu perfil de anfitrión es el paso más simple para evitar esta retención elevada.

¿Tengo que pagar IVA además de la retención que aplica Airbnb?

El IVA general del 16% ya se traslada sobre el servicio de hospedaje; la retención de Airbnb (8% o 16%, según tengas RFC) es un anticipo acreditable de ese IVA, no un impuesto adicional. Al declarar, acreditas lo retenido contra el IVA causado.

¿Necesito emitir CFDI aunque Airbnb ya me retuvo impuestos?

Sí. La retención de Airbnb no sustituye tu obligación de emitir el CFDI 4.0 por el servicio de hospedaje prestado. Son obligaciones distintas: la plataforma retiene, tú facturas.

¿El ISH aplica también a las reservaciones que llegan por Airbnb?

Sí, el ISH aplica al servicio de hospedaje sin importar el canal de reserva. En algunos estados Airbnb tiene acuerdos para recaudarlo por ti; en otros, la responsabilidad de cobrarlo y declararlo es tuya. Consulta la tasa y las reglas vigentes de tu estado en nuestra guía del ISH por estado.