BTW 9% en KOR voor vakantieverhuur 2026: fiscale gids Nederland

Paolo Vezzola

Oprichter · Vezpa PMS · Profiel →

De fiscale kant is waar de meeste Nederlandse vakantieverhuurders geld verliezen — niet uit kwade trouw, maar uit onwetendheid. Een factuur met het verkeerde BTW-tarief, een aangifte die te laat is ingediend, een vergeten DAC7-controle: elk van deze fouten kost tussen 250 € en 5 000 € aan boetes plus naheffing. Deze gids 2026 legt in duidelijke taal uit hoe BTW 9%, de e-factuur Peppol, DAC7, het verschil particulier / eenmanszaak / BV en de KOR-regeling werken voor vakantieverhuur in Nederland.

1. De drie BTW-tarieven die vakantieverhuur raken

Vakantieverhuur in Nederland profiteert van het verlaagd BTW-tarief van 9% op de overnachtingsdienst. Maar let op: niet alles wat je aan de gast in rekening brengt valt onder dat tarief.

Bijkomstigheidsprincipe: als het ontbijt in de overnachtingsprijs is inbegrepen en niet apart optioneel kan worden geselecteerd, volgt het hetzelfde BTW-tarief als de overnachting (9%). Deze interpretatie staat in de wetgeving en is bevestigd door de Belastingdienst in 2024.

Goed nieuws over horeca-services: in tegenstelling tot andere landen, vallen ontbijt, lunch en diner in Nederland onder 9% BTW (horeca-tarief). Dit maakt het Nederlandse fiscale regime relatief vriendelijk voor vakantieverhuur met restaurant of B&B met ontbijt.

Dure fout 1: alles tegen 9% factureren

Verhuurders die spa, was, mini-bar tegen 9% factureren, hanteren onvoldoende BTW. De Belastingdienst detecteert dit automatisch via SAF-T-controles. Typische naheffing: 1 500 € + niet-betaalde BTW + rente.

Dure fout 2: alles tegen 21% factureren

Eveneens veel voorkomend bij verhuurders die het 9% regime niet kennen. Te veel BTW gefactureerd, klant prijs te hoog, concurrentie verloren — en de Belastingdienst betaalt het verschil niet vrijwillig terug.

2. KOR — Kleineondernemersregeling tot 20.000 €

Vakantieverhuurders met jaaromzet tot 20.000 € exclusief BTW kunnen kiezen voor de Kleineondernemersregeling (KOR). Dit betekent:

• geen BTW in rekening bij de gast (concurrerende prijs),
• geen BTW aftrekken van inkoop (elektriciteit, onderhoud, software),
• geen BTW-aangifte indienen,
• maar nog steeds plicht tot inkomstenbelasting (box 3 of inkomstenbelasting box 1) en e-factuur voor B2B-transacties.

Wanneer is KOR voordelig? Alleen voor zeer kleine verhuurders (1 unit, < 100 nachten/jaar verkocht). Boven 20.000 € omzet is het „normale” BTW 9%-regime praktisch altijd beter — want je trekt BTW af van aankopen en houdt prijsmogelijkheden behouden (de gast voelt 9% nauwelijks).

Over- en onderschrijden van de KOR-grens werkt strikt: zodra je in een kalenderjaar boven 20.000 € komt, val je per direct uit de KOR en moet je BTW gaan rekenen vanaf de eerstvolgende factuur. Aanmelden of afmelden gebeurt minstens 4 weken vóór een nieuw kwartaal. Tussentijds overstappen kan niet.

3. e-factuur en Peppol: wat verandert in 2026

Nederland implementeert geleidelijk e-factuur via het Europese Peppol-netwerk. De stand van zaken in 2026:

• B2G (Business-to-Government): e-factuur via Peppol is verplicht sinds 2019 voor leveringen aan de overheid.
• B2B (Business-to-Business): e-factuur via Peppol is aanbevolen maar nog niet verplicht. Verwacht in 2027 verplicht onder ViDA-richtlijn EU.
• B2C (Business-to-Consumer): papieren of PDF-factuur volstaat. Veel vakantieverhuurders versturen PDF via e-mail vanuit het PMS.

De juiste manier om voor te bereiden: PMS met Peppol-integratie kiezen vandaag, om vermijden van zware overgang in 2027. Nederlandse PMS-en (Vezpa, MEWS, AvailPro NL) bieden Peppol als optie. Internationale PMS-en (Cloudbeds, SiteMinder) hebben dit in mindere mate of vereisen plugin.

4. DAC7 en de gekruiste fiscalisering: wat de Belastingdienst al weet

Sinds 1 januari 2024 zijn Booking.com, Airbnb, Vrbo, Expedia en alle digitale platforms met EU-activiteit verplicht om aan de Belastingdienst Nederland (en aan de zusterorganisaties in elke EU-lidstaat) te rapporteren:

• naam en BSN/RSIN van de verhuurder,
• fiscaal adres,
• vergunningsnummer (waar van toepassing),
• aantal boekingen en verkochte nachten,
• bruto-omzet en commissies,
• bankrekening voor uitbetalingen.

Met andere woorden: als je in 2025 voor 84.000 € hebt verkocht via Booking.com, weet de Belastingdienst dit al vóór je aangifte indient. Onderaangifte is praktisch onmogelijk en stelt je bloot aan vergrijpboete (tot 100% van de niet-betaalde belasting) + naheffing van 5 jaar terug.

5. Bronheffing voor niet-residenten

Als de verhuurder fiscaal niet-resident is in Nederland (buitenlander met huis in Nederland dat als vakantieverhuur wordt geëxploiteerd):

• Box 3: inkomsten uit vakantieverhuur worden belast als „inkomen uit overige werkzaamheden” (categorie 1) of als „overig vermogen” (categorie 3) — afhankelijk van de mate van actieve betrokkenheid.
• Geen bronheffing op overnachtingsomzet: betaling gebeurt via jaarlijkse aangifte M-formulier (voor niet-residenten).
• Verdragvoordeel: vraag een eventueel verdrag tot voorkoming van dubbele belasting aan (NL heeft verdragen met > 90 landen).

Belangrijke noot: de eigendom van een tweede woning in Nederland door een buitenlander is volledig belast in NL (vermogensbelasting box 3, gemeentelijke OZB, eventueel overdrachtsbelasting bij aankoop). Vermijd niet-aangifte: gemeenten cross-checken vergunning vakantieverhuur met box 3-aangifte.

6. Particulier vs eenmanszaak vs BV: welk regime is voor jou

Particulier (geen onderneming)

Verhuren van eigen woning of tweede huis zonder als ondernemer te zijn geregistreerd:

• Inkomsten zijn aangegeven in box 3 (vermogen): rendement op woningwaarde gefingeerd 6% / belasting 36% in 2026 = ~2,2% effectief op woningwaarde,
• Geen BTW (geen ondernemerschap),
• Geen aftrek van kosten (alleen WOZ-waarde telt voor vermogensbelasting),
• Maximaal 90 nachten/jaar (Amsterdam) voordat de gemeente vakantieverhuur als „commercieel” classificeert.

Eenmanszaak / ZZP

Voor verhuurders die als ondernemer zijn geregistreerd bij de Kamer van Koophandel:

• Inkomsten in box 1 (winst uit onderneming): progressief tarief 36,97% tot ~73.000 € en 49,5% boven,
• BTW 9% (verplicht boven 20.000 € omzet),
• Aftrek alle kosten reëel (gas, elektra, water, schoonmaak, onderhoud, OTA-commissies, afschrijving inventaris, rente hypotheek vakantiehuis),
• Zelfstandigenaftrek (5.030 € in 2026) en MKB-winstvrijstelling (13,31%) verminderen belastbaar inkomen,
• Geen scheiding tussen privé en zakelijk vermogen.

BV (Besloten Vennootschap)

Voor verhuurders met meerdere panden of substantieel volume:

• Vennootschapsbelasting (Vpb) 19% tot 200.000 € winst, 25,8% boven,
• Aftrek alle kosten reëel,
• Dividenden uitkering: 24,5% in box 2 (aanmerkelijk belang),
• Scheiding privé/zakelijk: aansprakelijkheid beperkt tot kapitaal,
• Opvolging en verkoop simpel (aandelenverkoop in plaats van pandverkoop met overdrachtsbelasting).

Wanneer kiezen wat?

7. Fiscale kalender 2026 voor vakantieverhuur

8. Hoe het PMS alles automatiseert

Een Nederlands PMS gecertificeerd door de Belastingdienst (Vezpa, MEWS, Cloudbeds NL-module) moet automatisch:

• factuur uitgeven met correct BTW-tarief per regel,
• Peppol-factuur genereren voor B2B-klanten (wanneer ingeschakeld),
• KOR-vrijstelling toepassen wanneer de verhuurder dat regime kiest,
• niet-residenten identificeren en correct factureren,
• overnachtingsomzet (9%) vs F&B (9%) vs extra's (21%) scheiden in rapporten voor de accountant,
• BTW-aangifte exporteren in Belastingdienst-XML formaat,
• Toeristenbelastingberekening per gemeente automatiseren,
• DAC7-rapportage genereren voor cross-check met OTA-rapporten.

Zonder PMS kost deze taak gemiddeld 8–15 uur/maand aan accountanttijd à 35–55 €/uur = 280–825 €/maand = 3.360–9.900 €/jaar. Een Nederlands PMS kost 39–80 €/maand (468–960 €/jaar). Het verschil is overweldigend.

9. Fouten die 5.000 € kosten en hoe ze te vermijden

Fout 1: handgeschreven facturen in Word/Excel

De Belastingdienst accepteert handmatige facturen technisch, maar de Belastingdienst Hoog Risico-controles selecteren juist deze profielen voor inspectie. Een gecertificeerd PMS verlaagt het risicoprofiel dramatisch.

Fout 2: alles als „overnachting” aangeven in de BTW-aangifte

Restaurant, spa, parkeren onder dezelfde rubriek „overnachting” met BTW 9% mengen. De Belastingdienst cross-checkt met individuele facturen en detecteert de discrepantie. Naheffing + boete + rente.

Fout 3: Airbnb-inkomen negeren omdat „het toch klein is”

De Belastingdienst ontvangt al Airbnb-data via DAC7. Niet aangeven wordt binnen 90 dagen ontdekt. Naheffingsboete: 100% van de niet-betaalde BTW + IB, met mogelijkheid van strafrechtelijke vervolging boven 25.000 €.

Fout 4: voor KOR kiezen boven 20.000 € omzet

Wanneer omzet de grens passeert, val je per direct uit KOR. Niet-aanpassing: Belastingdienst corrigeert retroactief, vordert BTW 9% op alle omzet van het jaar + boete.

Fout 5: vakantieverhuur en langetermijnverhuur door elkaar halen

Verhuur > 6 maanden is „regulier woningverhuur” met heel andere fiscaliteit (geen BTW, andere box). Een verblijf van 90 nachten als „vakantieverhuur” factureren is duur: de Belastingdienst herclassificeert en kan een boete opleggen voor ten onrechte gefactureerde BTW.

10. Praktische numerieke voorbeelden

Voorbeeld A: Eenmanszaak, 1 T1 Amsterdam, 45.000 €/jaar

• Regime: eenmanszaak BTW 9%
• Omzet excl. BTW: 45.000 / 1,09 = 41.284 €
• BTW ingehouden: 3.716 €
• BTW aftrekbaar (kosten): 600 € → BTW te betalen 3.116 €
• Winst voor IB (na aftrek alle kosten reëel 12.000 €): 29.284 €
• MKB-vrijstelling 13,31% + zelfstandigenaftrek 5.030 € → belastbaar inkomen ~20.000 €
• IB op 20.000 € (tarief 36,97%): ~7.394 €
• Totaal belasting: ~10.510 € (23% van bruto-omzet)

Voorbeeld B: BV, 4 vakantiehuizen Zandvoort, 280.000 €/jaar

• Regime: BV (Vpb)
• Omzet excl. BTW: 280.000 / 1,09 = 256.881 €
• BTW: 23.119 € geheven, 4.500 € aftrekbaar → 18.619 € te betalen
• Winst na alle kosten reëel (manutenzione 15k, OTA-commissies 28k, energie 6k, afschrijving 12k, salaris bestuur 35k): 160.881 €
• Vpb: 19% op 160.881 € = 30.567 €
• Totaal belasting: 49.186 € (17,6% van bruto-omzet)

Merk op: BV is bij dit volume aanzienlijk efficiënter dan eenmanszaak, en biedt bovendien aansprakelijkheidsbeperking en eenvoudige verkoop/opvolging.

FAQ

Moet ik een accountant inschakelen als ik eenmanszaak ben met 1 vakantiehuis?

Niet verplicht, maar aanbevolen. De combinatie van BTW-aangifte per kwartaal + IB-aangifte jaarlijks + DAC7-controle + toeristenbelasting per gemeente is technisch alleen overzichtelijk met een accountant. Gemiddelde kosten: 80–150 €/maand voor 1–3 vakantiehuizen.

Is BTW op Booking.com-commissie aftrekbaar?

Ja — Booking factureert vanuit Ierland met EU intracommunautaire btw-regeling (autoliquidatie). Verhuurder past verlegging toe: BTW „verlegd” verschuldigd en aftrekbaar in dezelfde transactie. Saldo nul, maar moet correct in de aangifte verschijnen.

Wat als ik in Amsterdam meer dan 30 nachten/jaar in eigen woning verhuur?

Boven 30 nachten wordt het als „bedrijfsvoering” geclassificeerd door de gemeente Amsterdam — dan heb je vergunning vakantieverhuur nodig en val je in box 1 in plaats van box 3 fiscaal. Particulier regime is dan niet langer mogelijk.

Geldt het 9% tarief ook voor een vakantiepark met meerdere units?

Ja, mits het primair voor overnachting wordt gebruikt en niet voor permanente bewoning. Bij twijfel: vraag een rulingaanvraag bij de Belastingdienst.

Moet ik op Booking.com facturen uitgeven met BSN van de gast?

Voor consumentenfacturen (B2C): BSN is niet nodig. Voor zakelijke facturen (B2B): vraag BTW-nummer (KvK) van de klant, niet BSN. BSN is gevoelig persoonsgegeven en hoort niet op een gewone factuur.

Wat is de overgang naar Peppol e-factuur in 2027?

De ViDA-richtlijn EU verplicht B2B e-facturatie via Peppol vanaf 1 juli 2027. Begin nu te migreren naar een Peppol-compatibel PMS om niet onder tijdsdruk te worden gezet in 2027.