Airbnb ja lyhytaikainen vuokraus Suomessa 2026: verotus, säännöt ja Superhost

Paolo Vezzola

Perustaja · Vezpa PMS · Profiili →

Airbnb ja muut lyhytaikaisen vuokrauksen alustat ovat vakiinnuttaneet paikkansa suomalaisessa matkailussa — Helsingin kantakaupungin huoneistoista Lapin mökkeihin. Mutta säännöt ovat hajallaan useassa laissa: tuloverolaki erottaa pääomatulon ja elinkeinotoiminnan, arvonlisäverolaki määrää majoituspalvelun verokannan, terveydensuojelulaki voi vaatia ilmoituksen, taloyhtiön yhtiöjärjestys voi rajoittaa vuokrausta, ja Verohallinto saa nykyään automaattisesti tiedot alustoilta. Tämä opas käy läpi verotuksen, ALV:n, ilmoitusvelvollisuudet, taloyhtiön säännöt ja sen, miten rakennat Airbnb-profiilin, joka saavuttaa Superhost-tason.

1. Mitä lyhytaikainen vuokraus tarkoittaa Suomessa

Lyhytaikaisella vuokrauksella tarkoitetaan tässä yhteydessä majoituksen tarjoamista tilapäisesti — tyypillisesti alle 30 vuorokauden jaksoissa — korvausta vastaan Airbnb:n, Booking.comin tai muun alustan kautta. Toisin kuin pitkäaikainen asunnon vuokraus (jota säätelee laki asuinhuoneiston vuokrauksesta), lyhytvuokraukseen sovelletaan osittain eri sääntöjä:

• tuloverotuksessa ratkaisevaa on, onko kyse satunnaisesta vuokratulosta (pääomatulo) vai laajamittaisesta, järjestäytyneestä toiminnasta (elinkeinotoiminta),
• arvonlisäverotuksessa majoituspalvelun tarjoaminen voi olla ALV:n alaista "majoitustoimintaa", kun taas tavallinen asunnon vuokraus on ALV:sta vapaata,
• taloyhtiössä yhtiöjärjestys ja järjestyssäännöt voivat rajoittaa lyhytvuokrausta, vaikka verotuksellisesti kaikki olisi kunnossa.

2. Vuokratulon verotus: pääomatulo 30/34 %, ei verovapaata rajaa

Toisin kuin esimerkiksi Norjassa, Suomessa vuokratulolle ei ole minkäänlaista verovapaata alarajaa — kaikki vuokratulo on veronalaista tuloa ensimmäisestä eurosta lähtien, myös satunnainen ja lyhytaikainen Airbnb-vuokraus (vero.fi: Occasional rental income from property).

Pääsääntöisesti vuokratulo verotetaan pääomatulona:

• 30 % vuotuisesta pääomatulosta 30 000 euroon asti,
• 34 % siltä osin kuin pääomatulo (kaikki pääomatulosi yhteensä, ei vain vuokratulo) ylittää 30 000 euroa vuodessa (vero.fi: Capital income).

Veron perusteena on vuokratulo vähennysten jälkeen: voit vähentää suoraan vuokraukseen liittyvät kulut, kuten alustan palvelupalkkiot, siivouksen, kalusteet, vakuutuksen ja vastikkeen vuokrauksen osuudelta. Esimerkki: vuokraat huoneiston Airbnb:ssä 12 000 eurolla vuodessa, kulut (siivous, palvelupalkkiot, kalusteiden poisto) ovat 3 000 euroa → veronalainen pääomatulo on 9 000 euroa, vero 30 % = 2 700 euroa.

3. Milloin lyhytvuokraus muuttuu elinkeinotoiminnaksi

Verohallinnon ohjeen mukaan yhden asunnon lyhytaikainen vuokraaminen ei yleensä täytä elinkeinotoiminnan tunnusmerkkejä, vaikka vuokrasopimukset olisivat lyhyitä. Sen sijaan useamman asunnon, huoneen tai rakennuksen vuokraaminen majoitusta tarvitseville voi olla elinkeinotoimintaa, jos toimintaan sisältyy muutakin kuin pelkkä tilan luovutus — esimerkiksi siivous ja liinavaatehuolto — ja toiminta muutoinkin täyttää elinkeinotoiminnan tunnusmerkit: ansiotarkoitus, itsenäisyys, suunnitelmallisuus, jatkuvuus ja tavanomainen yrittäjäriski (vero.fi: Vuokratulojen verotus).

Tarkkaa euromäärää tai asuntojen lukumäärää rajana ei laissa tai ohjeissa ole määritelty — arviointi on aina kokonaisharkintaa. Jos vuokraat useampaa kohdetta aktiivisesti, tarjoat hotellimaisia lisäpalveluja tai toiminta on selvästi liiketoimintamuotoista, kannattaa tarkistaa tilanne Verohallinnolta tai tilitoimistolta ennen kuin oletat pääomatuloverotuksen (30/34 %) automaattisesti pätevän — elinkeinotoiminnan tuloa verotetaan eri säännöin (ansiotulo-osuus voi olla progressiivisesti korkeampi).

4. Majoituspalvelun ALV: 13,5 % vuodesta 2026

Majoituspalvelun myynti — toisin kuin tavallinen pitkäaikainen asunnon vuokraus, joka on lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta — kuuluu alennetun ALV-kannan piiriin. Kanta on muuttunut kahdesti kahden vuoden sisällä:

• 1.1.2025: kanta nousi 10 prosentista 14 prosenttiin,
• 1.1.2026: kanta laski 14 prosentista 13,5 prosenttiin osana laajempaa alennetun ALV-kannan alennusta (koskee myös elintarvikkeita, ravintolapalveluja, henkilöliikennettä ja kulttuuripalveluja) (vero.fi: Lowering the 14% VAT rate to 13.5% in 2026).

Nykyinen 13,5 %:n kanta koskee huoneen tai huoneiston majoituskäyttöoikeuden luovutusta, myös mökki- ja leirintämajoitusta, sekä hotellimajoitukseen tyypillisesti liittyvää aamiaista (vero.fi: Majoitustoiminnan arvonlisäverotus). Alkoholijuomat verotetaan sen sijaan aina yleisellä 25,5 %:n kannalla, myös aterian yhteydessä.

Kuka on ALV-velvollinen? Pienyrittäjän ALV-vapautuksen raja on 15 000 euroa vuotuista liikevaihtoa (nousi 10 000 eurosta 15 000 euroon 1.1.2025). Jos majoitustoiminnasta kertyvä liikevaihtosi jää alle tämän rajan, et ole ALV-velvollinen etkä lisää ALV:ta hintoihin — mutta et myöskään voi vähentää ostojesi ALV:tä. Rajan ylittyessä ALV-rekisteröinti ja 13,5 %:n kannan soveltaminen tulevat pakollisiksi.

5. DAC7: Airbnb ja Booking.com ilmoittavat tulosi Verohallinnolle

Vuodesta 2023 alkaen EU:n DAC7-direktiivi velvoittaa digitaalisia alustaoperaattoreita — Airbnb, Booking.com ja vastaavat — keräämään ja raportoimaan vuosittain Verohallinnolle tiedot vuokranantajista ja heidän tuloistaan. Raportti sisältää muun muassa vuokraustapahtumien lukumäärän ja bruttotulon, kiinteistön tunnistetiedot sekä alustan perimät palkkiot ja verot. Ilmoitus tehdään kerran vuodessa, tammikuun loppuun mennessä edellisvuoden tiedoista, ja samat tiedot toimitetaan myös sinulle vuokranantajana (vero.fi: DAC7).

Käytännössä tämä tarkoittaa, että Verohallinto tietää Airbnb- ja Booking-tulosi jo ennen kuin täytät oman veroilmoituksesi. Ilmoittamatta jättäminen tai puutteellinen ilmoitus paljastuu ristiintarkastuksessa — älä oleta, ettei satunnainen tai pienimuotoinen vuokraus jää huomaamatta.

6. Ilmoitus terveydensuojeluviranomaiselle ja majoitustoiminnan laki

Suomessa ei ole valtakunnallista majoitustoiminnan lupajärjestelmää eikä rekisteröintipakkoa samaan tapaan kuin esimerkiksi Portugalissa. Kaksi lakia ovat kuitenkin relevantteja:

• Terveydensuojelulaki (763/1994) 13 §: jos tila on hankittu tai varattu nimenomaan majoituskäyttöön (esimerkiksi asunto, joka on ostettu tai kalustettu pelkästään Airbnb-vuokrausta varten), toiminnasta on tehtävä ilmoitus kunnan terveydensuojeluviranomaiselle vähintään 30 vuorokautta ennen toiminnan aloittamista. Jos taas kyse on omassa käytössä olevasta asunnosta, jota vuokrataan satunnaisesti, ilmoitusvelvollisuutta ei yleensä ole — mutta jos samaa tilaa vuokrataan säännöllisesti esimerkiksi kokonaisia sesonkeja, ilmoitusvelvollisuus voi silti syntyä (Valvira: Terveydensuojelulain mukainen ilmoitusvelvollisuus).
• Laki majoitus- ja ravitsemistoiminnasta (308/2006): säätää muun muassa majoitusliikkeen matkustajailmoitusvelvollisuudesta ja toiminnanharjoittajan tiedoista — katso oma oppaamme matkustajailmoituksesta (Finlex: Laki majoitus- ja ravitsemistoiminnasta 308/2006).

7. Taloyhtiö: yhtiöjärjestys, järjestyssäännöt ja tuleva 90 vrk -raja

Taloyhtiö ei lähtökohtaisesti voi kieltää lyhytaikaista vuokrausta pelkällä hallituksen päätöksellä tai yhtiökokouksen enemmistöpäätöksellä — oikeus rajoittaa vuokrausta riippuu asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksestä ja siitä, onko huoneisto määritelty käyttötarkoitukseltaan asuinhuoneistoksi. Taloyhtiön järjestyssäännöt (esimerkiksi hiljaisuus, yhteistilojen käyttö) sitovat kuitenkin myös lyhytaikaisia vuokralaisia, ja toistuvien häiriöiden tapauksessa yhtiö voi ääritapauksessa turvautua huoneiston hallintaanottoon.

Sääntely on muuttumassa: hallitus on antanut eduskunnalle esityksen rakentamislain muuttamisesta, jonka mukaan sijoitusasunnon (asunto, jossa kukaan ei ole vakituisesti tai tilapäisesti asuinpaikkanaan kirjoilla) lyhytvuokraukselle asetettaisiin 90 vuorokauden vuosiraja alle 28 vuorokauden jaksoissa tapahtuvalle vuokraukselle ilman rakennuslupaa; kunta voisi kaava-alueella nostaa rajan enintään 180 vuorokauteen. Muutos koskisi vain sijoitusasuntoja — ei omassa käytössä olevia asuntoja, vapaa-ajan asuntoja tai harvaan asuttujen alueiden kohteita — ja on tarkoitettu tulemaan voimaan 1.1.2027. Esitys ei ole vielä lakina voimassa heinäkuussa 2026 — seuraa eduskuntakäsittelyn etenemistä (Valtioneuvosto: Hallitus esittää rakentamislakiin säännöksiä lyhytvuokrauksesta).

8. Airbnb-isäntänä Suomessa: Booking vs Airbnb

Moni suomalainen isäntä yhdistää Airbnb:n ja Booking.comin. Pääerot:

Molempien kanavien yhtäaikainen käyttö vaatii synkronoidun kalenterin — muuten riskinä on tuplavaraus.

9. Airbnb Superhost: kriteerit ja edut

Superhost on Airbnbin maailmanlaajuinen laatuohjelma, jota arvioidaan neljä kertaa vuodessa viimeisten 365 päivän aktiviteetin perusteella. Kriteerit (Airbnbin oman, ajoittain päivittyvän käytännön mukaan):

• Arvosana 4,8 tai korkeampi,
• Vastausprosentti vähintään 90 % 24 tunnin sisällä,
• Peruutusprosentti alle 1 % (force majeure -poikkeuksin),
• Vähintään 10 toteutunutta varausta, tai 3+ varausta yhteensä 100 yötä.

Edut: hopeinen Superhost-merkki, parempi näkyvyys hauissa, matkustuslahjakortti ensimmäisen vuoden jälkeen ja nopeampi pääsy Airbnbin tukeen. Koska kriteerit ovat Airbnbin oma käytäntö eivätkä Suomen lainsäädäntöä, ne voivat muuttua — tarkista ajantasaiset ehdot Airbnbin isäntäsivuilta.

10. Check-in-automatisointi

Useamman kohteen isännälle manuaalinen avainten luovutus on nopeasti pullonkaula. Yleisiä ratkaisuja: älylukot (koodilla tai sovelluksella avautuvat), ulkoiset avainkaapit, ja PMS-järjestelmä, joka lähettää saapumisohjeet automaattisesti oikealla kielellä ennen check-inia ja pitää kalenterin, hinnat ja viestinnän synkassa kaikissa kanavissa.

11. Tyypilliset virheet

Virhe 1: olettaa, ettei pieni vuokratulo ole veronalaista

Suomessa ei ole verovapaata alarajaa — toisin kuin monessa naapurimaassa. Jo ensimmäinen ansaittu euro on veronalaista pääomatuloa.

Virhe 2: sekoittaa ALV-vapautuksen tuloverovapauteen

15 000 euron raja koskee vain ALV-velvollisuutta — se ei tarkoita, että alle 15 000 euron tulo olisi tuloverotonkin. Tuloveroa maksetaan aina.

Virhe 3: ei tarkista taloyhtiön yhtiöjärjestystä ennen vuokrauksen aloittamista

Vaikka verotus olisi kunnossa, yhtiöjärjestys tai järjestyssäännöt voivat rajoittaa vuokrausta — selvitä tilanne ennen kuin sitoudut.

Virhe 4: unohtaa DAC7-raportoinnin

Alustat ilmoittavat tulosi Verohallinnolle joka tapauksessa — ilmoittamatta jättäminen omassa veroilmoituksessa paljastuu ristiintarkastuksessa.

Virhe 5: soveltaa vanhaa ALV-kantaa

Kanta on muuttunut kahdesti kahden vuoden sisällä (10 % → 14 % → 13,5 %) — varmista, että laskutus- ja kirjanpito-ohjelmisto käyttää nykyistä 13,5 %:n kantaa.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on majoituspalvelun ALV-kanta Suomessa 2026?

13,5 %. Kanta laski 14 prosentista 13,5 prosenttiin 1.1.2026 alkaen, sen jälkeen kun se oli aiemmin noussut 10 prosentista 14 prosenttiin 1.1.2025.

Onko Airbnb-vuokratulolle verovapaata rajaa Suomessa?

Ei. Toisin kuin useissa naapurimaissa, Suomessa kaikki vuokratulo on veronalaista pääomatuloa ensimmäisestä eurosta lähtien: 30 % 30 000 euroon asti, 34 % ylimenevältä osalta.

Milloin lyhytvuokraajan täytyy rekisteröityä ALV-velvolliseksi?

Kun majoitustoiminnan vuotuinen liikevaihto ylittää 15 000 euroa (pienyrittäjän ALV-vapautuksen raja). Alle rajan et lisää ALV:ta hintoihin etkä voi vähentää ostojen ALV:tä.

Ilmoittaako Airbnb tulot Verohallinnolle automaattisesti?

Kyllä. DAC7-direktiivin nojalla Airbnb, Booking.com ja muut alustat raportoivat vuokranantajien tulot Verohallinnolle vuosittain tammikuun loppuun mennessä, ja samat tiedot toimitetaan myös vuokranantajalle.

Tarvitseeko lyhytaikainen Airbnb-vuokraus ilmoitusta viranomaiselle?

Vain jos tila on hankittu tai varattu nimenomaan majoituskäyttöön — silloin ilmoitus tehdään kunnan terveydensuojeluviranomaiselle vähintään 30 vuorokautta etukäteen. Oman, satunnaisesti vuokratun asunnon kohdalla ilmoitusvelvollisuutta yleensä ei ole.