Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΑΜΑ): πλήρης οδηγός 2026

Paolo Vezzola

Ιδρυτής · Vezpa PMS · Προφίλ →

Αν εκμισθώνεις ακίνητο μέσω Airbnb, Booking.com, Vrbo ή άλλης πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα, είσαι υποχρεωμένος να εγγράψεις κάθε ακίνητο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και να λάβεις έναν μοναδικό Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Ο αριθμός αυτός πρέπει να εμφανίζεται σε κάθε αγγελία, σε κάθε απόδειξη και να δηλώνεται σε κάθε βραχυχρόνια μίσθωση μέσω Taxisnet. Τα τελευταία χρόνια, οι κανόνες έχουν γίνει αυστηρότεροι, με ενδεχόμενα πρόστιμα που μπορούν να είναι σημαντικά*. Σε αυτόν τον οδηγό εξηγώ πώς να αποκτήσεις τον ΑΜΑ, πώς να κάνεις τις υποχρεωτικές δηλώσεις και πώς να αυτοματοποιήσεις τη διαδικασία.

Τι είναι ο ΑΜΑ και ποιος υποχρεούται

Ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) είναι ένας μοναδικός 11ψήφιος αριθμός που εκδίδεται από την ΑΑΔΕ για κάθε ακίνητο που εκμισθώνεται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακών πλατφορμών. Η υποχρέωση θεσπίστηκε με τον Ν. 4446/2016 και την ΠΟΛ 1187/2017, και τέθηκε σε πλήρη εφαρμογή το 2018. Το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής τηρείται στο Taxisnet και η ΑΑΔΕ το διασταυρώνει αυτόματα με τις φορολογικές δηλώσεις των ιδιοκτητών.

Υποχρεούται γενικά να εγγραφεί στο Μητρώο και να λάβει ΑΜΑ κάθε ακίνητο που εκμισθώνεται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας στην Ελλάδα, ανεξαρτήτως:

• αν ο ιδιοκτήτης είναι ιδιώτης ή επιχείρηση
• αν το ακίνητο είναι διαμέρισμα, μεζονέτα, μονοκατοικία, δωμάτιο ή studio
• αν υπάρχει σήμα ΕΟΤ ή όχι (για βραχυχρόνια τα περισσότερα δεν έχουν)
• αν το ακίνητο είναι στην πόλη ή σε νησί/εξοχή

Τα κύρια τουριστικά καταλύματα (ξενοδοχεία με σήμα ΕΟΤ, ενοικιαζόμενα δωμάτια με σήμα, κάμπινγκ) εμφανίζονται σε άλλο μητρώο (Μ.Η.Τ.Ε., Μητρώο Τουριστικών Επιχειρήσεων) και δεν χρειάζονται ΑΜΑ. Όμως αν έχεις διαμερίσματα χωρίς σήμα ΕΟΤ που τα εκμισθώνεις μέσω Airbnb ή Booking, η εγγραφή στο ΑΜΑ είναι υποχρεωτική.

Πώς να αποκτήσεις ΑΜΑ βήμα προς βήμα

Η διαδικασία εγγραφής στο Μητρώο είναι δωρεάν και γίνεται εξ ολοκλήρου online μέσω Taxisnet. Ακολούθησε τα βήματα:

1. Σύνδεση στο Taxisnet με τους κωδικούς σου. Αν δεν έχεις ενεργούς κωδικούς, πρέπει πρώτα να τους ανακτήσεις από τη ΔΟΥ ή από τη σχετική υπηρεσία στο gov.gr.
2. Είσοδος στην εφαρμογή "Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής" μέσω του μενού "Εφαρμογές" → "Φορολογικές Υπηρεσίες" → "Βραχυχρόνια Διαμονή".
3. Προσθήκη νέου ακινήτου. Εδώ πρέπει να δηλώσεις τα στοιχεία του ακινήτου: διεύθυνση, ΚΑΕΚ (κωδικός εθνικού κτηματολογίου) ή εναλλακτικά τα στοιχεία από το Ε9, τη συνολική επιφάνεια σε τετραγωνικά, τον αριθμό υπνοδωματίων και τον μέγιστο αριθμό φιλοξενουμένων.
4. Δήλωση ιδιοκτησιακού καθεστώτος. Αν δεν είσαι ιδιοκτήτης αλλά ενοικιαστής που υπεκμισθώνει, πρέπει να έχεις ρητή συγκατάθεση στο μισθωτήριο συμβόλαιο και να τη δηλώσεις.
5. Λήψη του ΑΜΑ. Ο αριθμός εκδίδεται αμέσως και αποθηκεύεται μόνιμα στον λογαριασμό σου στο Taxisnet. Για κάθε ακίνητο εκδίδεται ξεχωριστός ΑΜΑ, ακόμα και αν είναι στο ίδιο κτίριο.

Υποχρεωτική εμφάνιση του ΑΜΑ

Μόλις αποκτήσεις τον ΑΜΑ, είσαι υποχρεωμένος να τον αναγράφεις υποχρεωτικά σε:

• Κάθε αγγελία σε ψηφιακή πλατφόρμα — Airbnb, Booking.com, Vrbo, HomeAway, Hostelworld, Expedia: ο ΑΜΑ πρέπει να είναι ευδιάκριτος σε εμφανές σημείο του τίτλου ή της περιγραφής
• Κάθε ανάρτηση σε social media όπου προβάλλεται το ακίνητο (Facebook Marketplace, Instagram, τοπικά groups)
• Κάθε εκτυπωμένο υλικό προώθησης (φυλλάδια, επαγγελματικές κάρτες)
• Τη δική σου ιστοσελίδα αν διαθέτεις ένα

Το Airbnb και το Booking.com έχουν ειδικό πεδίο "AMA / Property Registration Number" όπου πρέπει να εισάγεις τον αριθμό. Και οι δύο πλατφόρμες έχουν συμφωνία με την ΑΑΔΕ για αποστολή δεδομένων και οι αγγελίες χωρίς έγκυρο ΑΜΑ μπορούν να αποσυρθούν.

Υποχρεωτικές δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής

Εκτός από την αρχική εγγραφή, πρέπει να δηλώνεις κάθε μίσθωση στο Μητρώο. Η δήλωση "Βραχυχρόνιας Διαμονής" γίνεται στο Taxisnet και περιέχει:

• τον ΑΜΑ του ακινήτου
• την ημερομηνία έναρξης και λήξης της μίσθωσης
• το συνολικό ποσό που εισπράχθηκε (σε ευρώ)
• τον τρόπο πληρωμής (μετρητά, κάρτα, τραπεζική μεταφορά)
• το μέσο κράτησης (Airbnb, Booking.com, Vrbo, απευθείας)
• τα στοιχεία του μισθωτή (όνομα, ΑΦΜ αν είναι Έλληνας)

Η προθεσμία υποβολής είναι η 20ή ημέρα του μήνα που ακολουθεί τη λήξη της μίσθωσης. Για παράδειγμα, για μια κράτηση που λήγει στις 10 Ιουλίου, η δήλωση πρέπει να υποβληθεί έως τις 20 Αυγούστου. Αν ξεχάσεις μια δήλωση, αρχίζουν τα πρόστιμα.

Στην πράξη, αυτή η υποχρέωση είναι το μεγαλύτερο πονοκέφαλο για όποιον διαχειρίζεται πάνω από 2-3 ακίνητα. Χωρίς σύστημα που να σε υπενθυμίζει, ξεχνάς κάποια δήλωση, και κάθε ξεχασμένη δήλωση είναι ένα πρόστιμο.

Νέοι κανόνες 2024: αυστηρότερες προϋποθέσεις

Με τον Ν. 5073/2023 και το Π.Δ. 79/2024, η ελληνική κυβέρνηση αναθεώρησε τους κανόνες για τη βραχυχρόνια μίσθωση εισάγοντας σημαντικές αλλαγές που ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου 2024:

Όριο 3 ακινήτων ανά ιδιώτη

Ένας φυσικό πρόσωπο (ιδιώτης) μπορεί να εκμισθώνει βραχυχρόνια μέσω ψηφιακών πλατφορμών έως και 2 ακίνητα ως ιδιώτης. Από το τρίτο ακίνητο, θεωρείται ότι ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα και υποχρεούται να εγγραφεί στο ΓΕΜΗ, να ανοίξει ΑΦΜ επιχείρησης και να εισπράττει ΦΠΑ 13% (με δικαίωμα έκπτωσης του φόρου εισροών). Τα ζευγάρια μετρούν ξεχωριστά — δηλαδή σύζυγοι μπορούν να έχουν 2 + 2 = 4 ακίνητα ως ιδιώτες.

Τεχνικές προδιαγραφές ασφαλείας

Κάθε ακίνητο που εκμισθώνεται βραχυχρόνια υποχρεούται να τηρεί:

• Πιστοποιητικό ηλεκτρολογικής εγκατάστασης (ΔΕΗ) σε ισχύ
• Πυροσβεστήρα σε κάθε επίπεδο και δίπλα στην κουζίνα
• Ανιχνευτές καπνού σε κάθε υπνοδωμάτιο και στον κοινόχρηστο χώρο
• Φαρμακείο πρώτων βοηθειών πλήρως εξοπλισμένο
• Οδηγό εκκένωσης σε έκτακτη ανάγκη σε εμφανές σημείο
• Ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης σε ισχύ (υποχρεωτικό από Ιανουάριο 2024)

Περιοχές με αναστολή νέων ΑΜΑ

Σε συγκεκριμένες περιοχές με υψηλή πίεση στο στεγαστικό (τρία δημοτικά διαμερίσματα του κέντρου Αθήνας: 1ο, 2ο και 3ο) η ΑΑΔΕ έχει αναστείλει την έκδοση νέων ΑΜΑ για ένα χρονικό διάστημα (τρέχουσα αναστολή 2025-2026). Τα υπάρχοντα ΑΜΑ συνεχίζουν να ισχύουν, αλλά δεν εκδίδονται νέα.

Επέκταση ΜΗΤΕ

Από το 2024, η ΑΑΔΕ και το Υπουργείο Τουρισμού συντονίζονται για μια σταδιακή μετάβαση των βραχυχρόνιων μισθώσεων προς το Μητρώο Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΜΗΤΕ), ώστε να υπάρξει ενιαίο μητρώο για όλα τα τουριστικά καταλύματα. Η μετάβαση δεν έχει ολοκληρωθεί και έχει ανασταλεί αρκετές φορές, αλλά ο ΑΜΑ παραμένει ο βασικός αριθμός αναφοράς.

Πρόστιμα για μη συμμόρφωση

Η ΑΑΔΕ εφαρμόζει αυστηρά πρόστιμα για κάθε παράβαση των κανόνων ΑΜΑ. Τα πρόστιμα ορίζονται από το άρθρο 111 του Ν. 4446/2016 όπως τροποποιήθηκε:

Στην πράξη, οι επαναλαμβανόμενες ή σωρευτικές παραβάσεις μπορούν να οδηγήσουν σε σημαντικά συνολικά πρόστιμα. Η ΑΑΔΕ διασταυρώνει στοιχεία από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης με το Μητρώο. Τα ακριβή ποσά εξαρτώνται από τη συγκεκριμένη περίπτωση και από την ισχύουσα νομοθεσία.

Αυτοματοποίηση της διαδικασίας με PMS

Αν διαχειρίζεσαι 1-2 ακίνητα, μπορείς να κάνεις τις δηλώσεις χειροκίνητα μέσω Taxisnet. Από το τρίτο ακίνητο (και με αυστηρότερους κανόνες 2024 θεωρείσαι επιχείρηση), η χειροκίνητη διαδικασία γίνεται αδύνατη στην πράξη. Ένα σωστά ρυθμισμένο PMS αυτοματοποιεί τα εξής:

• Κατάλογος ΑΜΑ ανά ακίνητο: κρατά τον αριθμό ΑΜΑ αποθηκευμένο για κάθε ιδιοκτησία και τον εμφανίζει αυτόματα σε αποδείξεις και τιμολόγια
• Αυτόματη ετικέτα στο Airbnb/Booking: στέλνει τον ΑΜΑ στα πεδία των πλατφορμών μέσω API
• Αυτόματη συμπλήρωση Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής: συλλέγει τα στοιχεία κάθε κράτησης (ημερομηνίες, ποσό, τρόπος πληρωμής, στοιχεία μισθωτή) και δημιουργεί το αρχείο XML για το Taxisnet
• Υπενθύμιση προθεσμιών: ειδοποιεί πριν από την 20ή ημέρα του μήνα για τις εκκρεμείς δηλώσεις
• Αρχειοθέτηση αποδεικτικών: κρατά ιστορικό όλων των δηλώσεων και των κωδικών υποβολής (Αριθμός Δήλωσης) για εύκολη ανάκτηση σε περίπτωση ελέγχου

Συχνές ερωτήσεις

Πρέπει να δηλώσω και τις ακυρωμένες κρατήσεις;

Όχι. Η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής υποβάλλεται μόνο για τις ολοκληρωμένες μισθώσεις (δηλαδή όπου ο επισκέπτης πραγματικά διέμεινε). Αν μια κράτηση ακυρωθεί πριν την άφιξη, δεν υπάρχει υποχρέωση δήλωσης. Αν η ακύρωση γίνει μετά το check-in (π.χ. πρόωρη αναχώρηση) πρέπει να δηλώσεις τις ημέρες που πραγματικά διέμεινε ο επισκέπτης με το αντίστοιχο ποσό.

Ο ΑΜΑ ισχύει και για μισθώσεις άνω των 60 ημερών;

Όχι. Ο ΑΜΑ και η υποχρέωση δήλωσης αφορούν βραχυχρόνιες μισθώσεις (μικρότερες των 60 ημερών, σύμφωνα με τον ορισμό του Ν. 4446/2016). Για μισθώσεις πάνω από 60 ημέρες εφαρμόζεται το κανονικό καθεστώς αστικής μίσθωσης με υπογραφή μισθωτηρίου συμβολαίου στο Taxisnet και δεν χρειάζεται ΑΜΑ.

Αν έχω εξαγορά ακινήτου, χρειάζομαι νέο ΑΜΑ;

Ναι. Ο ΑΜΑ είναι συνδεδεμένος με τον κάτοχο και όχι με το φυσικό ακίνητο. Όταν αλλάζει ιδιοκτήτης, ο παλιός ΑΜΑ ακυρώνεται αυτόματα και ο νέος ιδιοκτήτης πρέπει να εγγραφεί εκ νέου στο Μητρώο και να αποκτήσει νέο ΑΜΑ στο όνομά του. Να θυμάσαι να ενημερώσεις τον αριθμό σε κάθε αγγελία (Airbnb, Booking) αλλιώς θα υπάρξουν συναγερμοί στο σύστημα.

Αν εκμισθώνω μόνο το δωμάτιο και ζω στο ίδιο σπίτι, χρειάζομαι ΑΜΑ;

Ναι. Η υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο ισχύει ακόμα και για ενοικίαση μεμονωμένου δωματίου σε δικό σου σπίτι (μοντέλο "home-sharing" Airbnb). Στη δήλωση πρέπει να σημειώσεις ότι πρόκειται για δωμάτιο και όχι ολόκληρο ακίνητο, και τα τετραγωνικά που αντιστοιχούν.

Συμπέρασμα

Ο ΑΜΑ είναι μια από τις πιο σημαντικές υποχρεώσεις για όποιον εκμισθώνει βραχυχρόνια στην Ελλάδα και, μαζί με τον νέο αυστηρότερο έλεγχο που τέθηκε σε ισχύ το 2024, έχει γίνει ο πρώτος λόγος για τον οποίο ένας μικρός ιδιοκτήτης σταματά τη δραστηριότητα. Τα πρόστιμα είναι υψηλά, οι έλεγχοι συχνοί και η διασταύρωση με Airbnb/Booking είναι αυτόματη και άμεση.

Το καλό νέο είναι ότι αυτή η υποχρέωση μπορεί σε μεγάλο βαθμό να αυτοματοποιηθεί με ένα σωστά επιλεγμένο PMS. Αν έχεις ήδη λάβει τον ΑΜΑ σου, ένα σύστημα που προετοιμάζει τις μηνιαίες δηλώσεις και σου υπενθυμίζει τις προθεσμίες εξοικονομεί ώρες κάθε μήνα.

Αποποίηση ευθύνης: αυτός ο οδηγός έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν υποκαθιστά τη νομική ή φοροτεχνική συμβουλή. Τα ακριβή ποσά προστίμων και οι διαδικασίες μπορούν να μεταβληθούν. Κύριες πηγές: Ν. 4446/2016· Ν. 5073/2023· Π.Δ. 79/2024· ΠΟΛ 1187/2017· ιστοσελίδα ΑΑΔΕ (aade.gr)· Taxisnet. Για τη συγκεκριμένη κατάστασή σου, συμβουλεύσου την ΑΑΔΕ ή έναν λογιστή/δικηγόρο.