PDV za smještaj u Hrvatskoj 2026: snižena stopa 13% i praktična primjena

Paolo Vezzola

Osnivač · Vezpa PMS · Profil →

Smještajni sektor u Hrvatskoj radi s tri različite stope PDV-a: 13% za noćenja, 25% za većinu dodatnih usluga i 0% za određene posebne režime (izvoz, neke međunarodne usluge). Ova mješovita struktura čini fakturiranje u smještaju složenijim nego u običnom trgovačkom poduzeću — i istovremeno čini PMS sustave bez podrške za više PDV stopa praktično neupotrebljivima za hrvatsko tržište. U ovom vodiču objašnjavam kada ste obvezni upisati se u registar PDV obveznika, kako se primjenjuju različite stope na različite usluge, kako se obračunava PDV s rezervacija s Booking.com i Airbnba, te koje su najčešće greške koje Porezna uprava otkriva pri nadzorima.

Što je PDV i koje stope vrijede u smještajnom sektoru

Porez na dodanu vrijednost (PDV) je neizravni porez reguliran Zakonom o porezu na dodanu vrijednost. U Hrvatskoj 2026 godine vrijede sljedeće stope:

• 25% — opća (standardna) stopa za većinu dobara i usluga
• 13% — snižena stopa za noćenja u smještajnim objektima i ugostiteljske usluge u određenim slučajevima
• 5% — posebno snižena stopa za neke kategorije (kruh, mlijeko, knjige, lijekovi)
• 0% — za izvoz, intracommunity isporuke i određene posebne režime

Smještajni objekti kombiniraju najmanje dvije stope: 13% za noćenja i 25% za većinu dodatnih usluga. Pri izradi računa to mora biti jasno odvojeno na različite stavke, svaka s vlastitom stopom.

Zašto 13% za noćenja — povijest i pravna osnova

Snižena stopa za smještajne usluge u Hrvatskoj uvedena je još tijekom 2014. kao podrška turističkom sektoru i u skladu s europskom Direktivom 2006/112/EZ, koja državama članicama dozvoljava primjenu sniženih stopa od najmanje 5% za određene usluge, uključujući hotelski smještaj.

Snižena stopa je ključna za konkurentnost hrvatskih smještajnih objekata, posebno u odnosu na susjedne destinacije (Italija, Slovenija, Crna Gora). Razlika od 12 postotnih bodova (13% naspram 25%) ima izravan utjecaj na maržu — bez nje cijene noćenja morale bi biti znatno više da bi se ostvarila ista neto marža.

Koje usluge su s 13% i koje s 25%

Ovo je najsloženiji dio hrvatskog PDV-a u smještaju. Greška ovdje je razlog broj jedan za korekcije pri nadzoru Porezne uprave. Načelno, 13% se primjenjuje samo na usluge usko povezane sa smještajem, dok je sve ostalo s 25%.

Ključno načelo: ako je usluga uključena u zajedničku cijenu noćenja, oporezuje se s 13%; ako je odvojena prodaja, pretežno je 25%. To ima praktične posljedice:

• Paket „noćenje + doručak + wellness“ po cijeni od 100 € → cijeli iznos s 13% PDV
• Noćenje 80 € + wellness kupljen zasebno 20 € → 80 € s 13%, 20 € s 25%

Prag za upis u registar obveznika PDV-a

Hrvatska ima obvezan upis u registar PDV obveznika kad godišnji promet prekorači zakonski prag. Prag se periodično mijenja — do 2024. bio je 300.000 HRK, a od uvođenja eura (1. siječnja 2023) prilagođen je u eurima. Trenutno se kreće u rasponu nekoliko desetaka tisuća eura, ali točan iznos uvijek provjeravajte u aktualnom Zakonu o PDV-u i kod Porezne uprave.

Konkretne obveze pri prekoračenju praga:

• Kad promet prekorači prag u proteklih 12 uzastopnih mjeseci, imate kratki rok od završetka mjeseca u kojem je nastalo prekoračenje za podnošenje zahtjeva za upis
• Upis stupa na snagu od datuma koji odredi Porezna uprava (često prvi dan sljedećeg mjeseca)
• Od datuma upisa počinjete izdavati račune s PDV-om i podnositi mjesečne porezne prijave
• Prvo razdoblje za prijavu je od datuma upisa do kraja mjeseca

Kako se izračunava promet za prag

U promet za izračun praga uključuju se sve oporezive isporuke:

• Prihodi od noćenja (bruto, prije OTA provizija)
• Prihodi od restorana, ako ga imate
• Prihodi od dodatnih usluga (parking, wellness, mini-bar)
• Prihodi od prodaje suvenira

Ne uključuju se: boravišna pristojba (tranzitno se prikuplja za HTZ), pologi koji se naknadno vraćaju, naknade za otkazivanje (posebna pravila), prihodi od prodaje dugotrajne imovine.

Dobrovoljna registracija — kada ima smisla

Zakon o PDV-u dopušta dobrovoljnu registraciju prije dosezanja praga. Ovo vrijedi za smještajne objekte koji očekuju značajne investicije u prvoj godini (renoviranje, namještaj, oprema, marketing). Logika je jednostavna: registrirani PDV obveznik može odbiti PDV s kupljenih dobara i usluga od PDV-a obračunatog na svoje prihode.

Primjer: apartman s investicijom od 100.000 €

• Investicija: 100.000 € u renoviranje, namještaj, opremu — PDV u tim računima: 100.000 × 25% = 25.000 €
• Bez registracije: tih 25.000 € ostaje kao konačan trošak
• S dobrovoljnom registracijom: 25.000 € se može odbiti od PDV-a obračunatog na prihode. Ako su prihodi u prvih 12 mjeseci 30.000 €, PDV obračunat s 13% = 3.900 €
• Rezultat: pravo na povrat 25.000 - 3.900 = 21.100 € od Porezne uprave

Mjesečna prijava i plaćanje PDV-a

Nakon upisa u registar PDV obveznika, dužni ste podnositi mjesečne porezne prijave do propisanog roka u sljedećem mjesecu (uobičajeno do 20. u mjesecu):

• Prijava za srpanj → rok do oko 20. kolovoza
• Prijava za prosinac → rok do oko 20. siječnja
• Podnošenje elektronički preko sustava ePorezna ili putem ovlaštenog računovođe
• Plaćanje PDV salda u istom roku (ako je obračunati PDV veći od pretporeza)

Prijava je standardni obrazac s rubrikama za: oporezive isporuke po stopama (25%, 13%, 5%, 0%), oslobođene isporuke, pretporez (PDV s ulaznih računa). Svaki redak prijave odgovara iznosu iz knjige primljenih i izdanih računa — zato je važno da je računovodstvo precizno.

Manji obveznici (oni koji ostvaruju manji godišnji promet) mogu imati pravo na kvartalnu prijavu umjesto mjesečne — pojednostavljenje koje smanjuje administrativni teret. Provjerite s računovođom je li to opcija za vas.

Računi s PDV-om — obvezni elementi

Registrirani PDV obveznik izdaje račun (R-1) pri svakoj prodaji. Obvezni elementi prema Zakonu o PDV-u uključuju:

• Broj i datum izdavanja
• Naziv, OIB i adresa izdavatelja (s naznakom „PDV obveznik“)
• Naziv, OIB i adresa primatelja (za pravne osobe)
• Datum isporuke usluge
• Opis usluge (npr. „noćenje u apartmanu „...“, razdoblje od ... do ...“)
• Količina i jedinična cijena bez PDV-a
• Oporeziva osnovica (neto iznos)
• Stopa PDV-a
• Iznos PDV-a
• Ukupni iznos s PDV-om
• Način plaćanja

Za smještajne objekte najčešća kombinacija je mješoviti račun s nekoliko stavki: noćenje s 13%, parking s 25%, mini-bar s 25%, boravišna pristojba bez PDV-a. Svaka stavka ima zaseban iznos. Certificirani PMS sustavi automatski generiraju takve račune.

Fiskalizacija

Hrvatska ima obvezan sustav fiskalizacije računa preko Porezne uprave. Svi izdani računi (gotovinski i bezgotovinski iznad određenog iznosa) moraju biti fiskalizirani — poslani u stvarnom vremenu na Poreznu upravu, koja vraća jedinstveni identifikacijski broj (JIR). PMS sustav koji nije certificiran za fiskalizaciju nije upotrebljiv u Hrvatskoj.

Booking.com i Airbnb i PDV — tko plaća i kako se obračunava

Tu ulaze tankoće rada s međunarodnim OTA kanalima. Pravila ovise o modelu plaćanja:

Hotel Collect (plaćanje na licu mjesta)

Gost plaća izravno objektu. Vi primate cijeli iznos i obračunavate ga normalno:

• Izdajete račun gostu (R-1)
• 13% PDV za noćenja
• 25% za dodatne usluge
• Plaćate proviziju Booking.com posebno — obično kao zasebnu fakturu od njihove strane s obrnutom razduženošću PDV-a (reverse charge)

Channel Collect (Booking prikuplja plaćanje)

Booking.com prima plaćanje od gosta (virtualna kartica ili izravno) i nakon završetka boravka prebacuje neto iznos vama. Ovdje:

• Primate neto iznos: cijena − provizija Booking
• Izdajete račun za cijeli bruto iznos (prije provizije) gostu ili virtualnoj osobi koja ga predstavlja
• Booking.com vam izdaje fakturu za proviziju — pretporez od te fakture možete odbiti, ako je primjenjivo
• Prijavljujete i cijeli iznos i odbitke u mjesečnoj prijavi

Airbnb (host-only fee)

Airbnb prebacuje neto iznos hostu, nakon vlastite provizije. Slično Channel Collectu, ali s nekim razlikama — Airbnb izdaje zasebne dokumente za proviziju (host-only fee), koji služe za odbitak PDV-a.

Često srećene greške pri PDV-u

1. Primjena 13% na sve

Često iznajmljivači primjenjuju 13% na sve stavke računa, uključujući parking, mini-bar i transfer. To je pogrešno — 13% vrijedi samo za noćenja i ugostiteljske usluge u određenim slučajevima. Pri nadzoru Porezna uprava će obračunati razliku (12%) na pogrešno oporezovane usluge.

2. Registracija nakon praga

Jedna od najtežih kršenja. Ako je promet prekoračio prag u, primjerice, kolovozu 2025, ali se niste upisali u rok, Porezna uprava može odrediti obveznu registraciju s povratnim datumom i obračunati PDV za sve isporuke od kolovoza do trenutka otkrića — često u desecima tisuća eura.

3. Prijava samo „gotovinskih“ isporuka

Druga česta greška: prijava samo isporuka dokumentiranih gotovinski, a propust onih s Booking.coma. Zakon o PDV-u ne razlikuje po kanalu — sve isporuke moraju biti prijavljene, neovisno o tome odakle dolaze. Porezna uprava koristi unakrsne provjere s podacima OTA kanala.

4. Neispravan tretman boravišne pristojbe

Boravišna pristojba je tranzitan iznos koji prikupljate od gosta i prebacujete HTZ-u/lokalnoj turističkoj zajednici. Ne podliježe PDV-u, ali ne smije biti uključena u oporezivu osnovicu računa. Mora se prikazati kao zasebna stavka s napomenom „ne podliježe PDV-u“.

5. Pretporez koji se zaboravlja iskoristiti

Registrirani obveznici PDV-a mogu odbiti pretporez sa svih oporezivih troškova povezanih s djelatnošću. Često iznajmljivači propuste troškove za marketing, računovodstvo, IT usluge — gube pravo na pretporez. Dobro organizirano knjigovodstvo s PMS-om koji kategorizira troškove ubrzava taj rad.

Automatizacija kroz PMS

PMS dizajniran za hrvatsko tržište automatizira ključne aspekte PDV-a:

• Automatska primjena 13% ili 25% na svakoj stavci računa prema vrsti usluge
• Generiranje mješovitih računa s pravilnim razdvajanjem stopa
• Izračun boravišne pristojbe kao zasebne (neoporezive) stavke
• Izvoz podataka za mjesečnu prijavu PDV-a (CSV ili Excel format za računovođu)
• Unakrsna kontrola prihoda iz Booking.com / Airbnb s računima
• Upravljanje bruto vs neto iznosima kod Channel Collect modela
• Fiskalizacija svakog računa u stvarnom vremenu

Vezpa automatski primjenjuje pravilne PDV stope i generira račune u skladu sa Zakonom o PDV-u i obvezama fiskalizacije. PMS koji dopušta samo jednu stopu po usluzi ili ne razlikuje Hotel Collect i Channel Collect modele nije prikladan za hrvatske objekte — vodi pogreškama i riziku pri nadzoru.

Često postavljana pitanja

Podliježe li boravišna pristojba PDV-u?

Ne. Boravišna pristojba je tranzitan iznos — vi je prikupljate od gosta i prebacujete HTZ-u. Nije prihod vaše djelatnosti i ne podliježe PDV-u. Na računu mora biti zasebna stavka s naznakom „boravišna pristojba, ne podliježe PDV-u“.

Mogu li odbiti pretporez od kupnje nekretnine?

Da, ako je transakcija bila s PDV-om (od graditelja, ne od fizičke osobe) i ako se nekretnina koristi za oporezivu djelatnost (smještajna noćenja). Pri dobrovoljnoj ili obveznoj registraciji možete odbiti pretporez od investicije u nekretninu, ali — pažnja — za period od 5-10 godina od stavljanja u uporabu podliježete korekcijama ako promijenite namjenu. Ovo pitanje je složeno; obavezno se posavjetujte s računovođom.

Koju stopu primjenjujem za usluge prema pravnim osobama (poslovni gosti)?

Istu kao prema fizičkim osobama — 13% za noćenja, 25% za dodatne usluge. Razlika je u tome što će pravna osoba tražiti račun s PDV-om (s OIB-om i PDV brojem) i odbiti pretporez od svoje prijave.

Što kad gost otkaže — vraćam li PDV?

Ovisi. Ako je gost platio i usluga nije izvršena, vraćate cijeli iznos uključujući PDV i izdajete knjižno odobrenje (KO) prema originalnom računu. Ako zadržite naknadu za kasno otkazivanje, ta naknada obično ne podliježe PDV-u, ali mora biti jasno opisana kao „naknada štete“ u dokumentaciji.

Trebam li zasebnu registraciju za svaki apartman?

Ne. PDV registracija je na razini poreznog obveznika (j.d.o.o., d.o.o., obrt), ne na razini objekta. Jedan obveznik koji upravlja s nekoliko objekata izvršava jednu PDV registraciju. No svaki objekt ima vlastitu kategorizaciju, evidentiranje u eVisitoru i fiskalnu kasu.

Koliko košta računovodstvo za apartman s PDV-om u Hrvatskoj?

Standardne računovodstvene usluge za malog iznajmljivača s PDV-om obično su između 100-300 € mjesečno — ovisi o broju transakcija i složenosti djelatnosti. Bez PDV registracije cijene su niže (40-150 € mjesečno). To je normalan operativni trošak i mora se planirati.

Zaključak

PDV u hrvatskom smještajnom sektoru nije samo jedan broj (13% ili 25%) — mješovita je struktura koja zahtijeva pravilnu kategorizaciju svake usluge i točno izvještavanje svake prodaje. Prag za upis u registar lako je prekoračiti čak i u manjim objektima u sezoni, posebno u turističkim središtima poput Splita, Dubrovnika, Rovinja ili Hvara.

Ne štedite na računovodstvu i ne oslanjajte se na međunarodne PMS-ove koji tretiraju smještajne usluge kao jednu stopu. Certificirani PMS s mješovitom PDV strukturom, fiskalizacijom i računovođa specijaliziran u smještajnom sektoru su investicije koje se isplaćuju pri prvom nadzoru Porezne uprave — a nadzori u turističkom sektoru postaju sve češći svake godine.

Napomena: opisane stope, pragovi, rokovi i procedure su orijentacijske i mogu se mijenjati. Glavni izvori: Zakon o porezu na dodanu vrijednost; Pravilnik o PDV-u; Porezna uprava (porezna-uprava.gov.hr). Za vašu konkretnu situaciju posavjetujte se s računovođom ili poreznim savjetnikom — PDV je jedna od najsloženijih tema u hrvatskom poreznom pravu i greška može biti skupa.