Airbnb og skammtímaleiga á Íslandi 2026: skattar og reglur

Paolo Vezzola

Stofnandi · Vezpa PMS · Prófíll →

Árið 2026 er Airbnb, ásamt Booking.com og öðrum bókunarvettvöngum, orðinn fastur hluti af íslenskri gistiþjónustu — frá herbergi í Vesturbænum til orlofshúsa á Suðurlandi og íbúða á Akureyri. Reglurnar dreifast þó á nokkur ólík kerfi: skráningarkerfi sýslumanns fyrir heimagistingu með ströng mörk um daga og veltu, tekjuskattslög sem skipta leigutekjum í fjármagnstekjur eða atvinnurekstur eftir því hvort þú heldur þig innan markanna, virðisaukaskattslög með eigin skráningarmörkum, lög um fjöleignarhús ef þú átt íbúð í fjölbýli, og loks upplýsingaskylda sem bókunarvettvangarnir sjálfir bera gagnvart skattyfirvöldum. Þessi leiðbeining fer yfir öll þessi lög í hagnýtu samhengi fyrir íslenskan Airbnb-gestgjafa.

1. Hvað er skammtímaleiga á Íslandi — stutt yfirlit

Skammtímaleiga er hér notað um útleigu húsnæðis í stuttan tíma — yfirleitt nokkrar nætur upp í nokkrar vikur — í gegnum vettvanga eins og Airbnb og Booking.com. Hvaða reglur gilda um þig ræðst fyrst og fremst af þrennu:

• hvort þú ert með skráða heimagistingu hjá sýslumanni innan 90 daga/2.000.000 kr. markanna, eða rekur útleigu í þeim mæli að hún telst atvinnurekstur,
• hvort veltan þín fer yfir VSK-skráningarmörkin (2.000.000 kr.), sem gerir þig virðisaukaskattsskyldan,
• hvort þú átt eignina í fjöleignarhúsi, þar sem lög um fjöleignarhús geta átt við um nýtingu séreignar.

Flestir sem leigja út eitt herbergi eða eina íbúð nokkrar vikur á ári falla innan heimagistingarreglnanna, með hagstæðri 22 prósenta fjármagnstekjuskattlagningu. Fer útleigan yfir 90 daga eða 2.000.000 kr. — eða ef þú rekur fleiri en tvær eignir — færist þú yfir í atvinnurekstur, með talsvert þyngri skattbyrði.

2. Skráning heimagistingar hjá sýslumanni: 90 dagar og 2.000.000 kr.

Til að leigja út íbúðarhúsnæði (eigið heimili eða aðra eign) sem heimagistingu þarf einstaklingur að skrá sig hjá sýslumanni. Skráningin veitir heimild til að selja gistingu, en er bundin ströngum mörkum:

• Að hámarki 90 dagar af seldum gistinóttum á almanaksári, samanlagt yfir allar skráðar eignir,
• Að hámarki 2.000.000 kr. í leigutekjur á almanaksári,
• Aðeins einstaklingar geta skráð heimagistingu — fyrirtæki og lögaðilar þurfa rekstrarleyfi í staðinn,
• Að hámarki tvær eignir á hvern einstakling, hvor um sig að hámarki 5 herbergi eða rými fyrir 10 manns,
• Skráningargjald er 9.200 kr. og eignin þarf að uppfylla kröfur um brunavarnir (reykskynjarar, slökkvitæki, flóttaleiðir).

Mikilvægt: þessi tvö mörk — 90 dagar OG 2.000.000 kr. — eru bæði skilyrði sem verða að standast samtímis. Fer þú yfir annað hvort markið missir þú heimildina til að reka útleiguna sem skráða heimagistingu, óháð hinu markinu. Dæmi: leigir þú út íbúð á 25.000 kr. nótt í Reykjavík á háannatíma, nærð þú 2.000.000 kr. markinu eftir aðeins 80 seldar nætur — vel innan 90 daga hámarksins, en samt yfir veltumarkinu.

Fer skráð heimagisting yfir mörkin ber sýslumanni að afskrá hana, og eigandi þarf í staðinn að sækja um rekstrarleyfi fyrir gistiþjónustu (flokkur II–IV) hjá viðkomandi sýslumannsembætti/heilbrigðiseftirliti.

3. Hvenær verður útleigan atvinnurekstur?

Fer heildarvelta leigutekna þinna yfir 2.000.000 kr. á almanaksári, eða fer fjöldi seldra gistinátta yfir 90 daga, flokkast allar leigutekjur það árið — ekki bara umframið — sem atvinnurekstur eða sjálfstæð starfsemi í skattalegu tilliti. Sama gildir ef eignirnar eru fleiri en tvær, eða ef útleigan er skipulögð og rekin í þeim mæli að hún líkist hótelrekstri (móttaka, þrif milli gesta, fjöldi eininga).

Fyrir sameiginlega eigendur er miðað við samanlagðar tekjur allra eigenda: eiga tveir aðilar íbúð saman og samanlagðar leigutekjur ná 2.500.000 kr. á árinu (1.250.000 kr. hvor), telst útleigan atvinnurekstur hjá báðum, þótt hlutur hvors um sig sé undir 2.000.000 kr. markinu einn og sér.

Afleiðingin af að falla yfir í atvinnurekstur er tvíþætt: í fyrsta lagi hverfur 22 prósenta fjármagnstekjuskattlagningin og tekjurnar skattleggjast eftir almennu stigskiptu tekjuskattskerfi einstaklinga (mun hærra jaðarskatthlutfall en 22 %), og í öðru lagi þarf reksturinn líklega VSK-skráningu og eftir atvikum gistináttaskatt (sjá kafla 5 og 6). Ertu óviss um hvar reksturinn þinn lendir, hafðu samband við Skattinn eða löggiltan bókara áður en þú skalar upp.

4. Skattlagning tekna: fjármagnstekjuskattur 22 % gegn atvinnurekstri

Lykilatriðið er að skráð heimagisting innan marka er hagstæðari í krónum talið á lágum til meðalstórum veltum, þar sem 22 prósenta flatur skattur er lægri en jaðarskatthlutföll í almenna tekjuskattskerfinu — en hún leyfir engan frádrátt kostnaðar (þrif, viðhald, umsýslugjald bókunarvettvangs). Reikningsdæmi með og án frádráttar er skynsamlegt áður en þú metur hvor leiðin borgar sig best fyrir þína rekstrareiningu.

5. VSK á skammtímaleigu: 11 %/24 % þrep og skráningarmörkin

Gisting á Íslandi ber almennt lægra VSK-þrepið, 11 %, en flest annað (bílastæði, þvottaþjónusta, áfengi, spa) ber almenna þrepið, 24 %. Skráningarskylda í virðisaukaskattsskrá hefst þegar velta þín án VSK fer yfir 2.000.000 kr. á hverju 12 mánaða tímabili (ekki endilega almanaksárið) — sama fjárhæð og heimagistingarmörkin, en um tvö aðskilin kerfi er að ræða:

• Er veltan þín undir 2.000.000 kr., ertu í reynd hvorki VSK-skyld/ur né þarft að leggja 11 % á verðið,
• Fer veltan yfir 2.000.000 kr. verður þú skráningarskyld/ur á VSK-skrá og þarft að innheimta 11 % af gistingunni,
• Frjáls skráning undir mörkum er möguleg til að fá frádrátt innskatts af aðföngum (rúmföt, þrifavörur, húsgögn),
• Sjá nánar um sjálfa þrepaskiptinguna, morgunverð og reikningagerð í leiðbeiningu okkar um VSK 11 % á gistingu.

Athugaðu að heimagistingarmörkin (sýslumaður) og VSK-skráningarmörkin (Skatturinn) eru sama krónutala en ólík kerfi — að fara yfir annað hefur ekki sjálfkrafa áhrif á hitt, en í reynd fara flestir gestgjafar yfir bæði mörk á svipuðum tíma þar sem þau eru reiknuð af sömu veltunni.

6. Gistináttaskattur og undanþága heimagistingar

Samhliða VSK innheimtir ríkið gistináttaskatt, sem árið 2026 nemur 800 kr. á selda gistináttaeiningu (herbergi/íbúð) á nótt hjá leyfisskyldum gististöðum (flokkur II–IV), og 400 kr. á tjaldsvæðum og fyrir húsbíla. Skatturinn var endurvakinn 1. janúar 2024 (þá 600 kr./300 kr.) og hækkaði í núverandi fjárhæð 1. janúar 2025.

Skráð heimagisting sem heldur sig innan 90 daga og 2.000.000 kr. markanna er undanþegin gistináttaskatti. Fer útleigan yfir mörkin og telst atvinnurekstur, ber hún að jafnaði gistináttaskatt eins og annar leyfisskyldur rekstur. Nánari útfærsla á reikningagerð og dæmi má finna í VSK-leiðbeiningu okkar fyrir hóteleigendur.

7. Fjöleignarhús: þarf samþykki annarra eigenda?

Átt þú íbúð í fjölbýlishúsi, gilda lög um fjöleignarhús nr. 26/1994 um nýtingu séreignar. Almenna reglan (27. gr.) er að breytt nýting séreignar — til dæmis frá íbúðarhúsnæði til gistiþjónustu — krefst samþykkis annarra eigenda. Fyrir skráða heimagistingu sem uppfyllir öll skilyrði — gild skráning hjá sýslumanni, innan 90 daga og 2.000.000 kr. markanna — er samþykki annarra eigenda hins vegar að jafnaði ekki áskilið, samkvæmt leiðbeiningum stjórnvalda, þar sem slík útleiga telst innan eðlilegra marka venjulegrar heimilisnotkunar.

Er útleigan hins vegar orðin það umfangsmikil að hún telst atvinnurekstur (sjá kafla 3), getur húsfélagið eftir atvikum gert athugasemdir eða krafist samþykkis, þar sem starfsemin er þá ekki lengur bundin af heimagistingarundanþágunni. Kynntu þér ávallt húsreglur og samþykktir viðkomandi húsfélags áður en þú auglýsir eignina.

8. Upplýsingaskylda bókunarvettvanga til skattyfirvalda

Stafrænir bókunarvettvangar á borð við Airbnb og Booking.com bera í auknum mæli upplýsingaskyldu gagnvart skattyfirvöldum um gestgjafa sem selja gistingu í gegnum þá — hver seldi, hvað var selt, verð, greiðslufyrirkomulag og fjöldi viðskipta á tímabilinu. Þetta er hluti af alþjóðlegri þróun (m.a. OECD-líkanið um upplýsingagjöf stafrænna vettvanga, og sambærilegar reglur innan ESB þekktar sem DAC7) sem íslensk stjórnvöld hafa tekið upp með eigin löggjöf um upplýsingaskyldu stafrænna markaðstorga.

Í reynd þýðir þetta að tekjur þínar af Airbnb og Booking eru í síauknum mæli þegar þekktar af skattyfirvöldum áður en þú skilar sjálf/ur framtali. Óuppgefnar tekjur uppgötvast við eftirlit, með álagi og dráttarvöxtum sem fylgifiski. Staðfestu ávallt núgildandi reglur og tímamörk hjá skatturinn.is, þar sem nákvæm framkvæmd og gildistökudagar geta breyst.

9. Skrifa Airbnb-auglýsingu sem selur

Þegar skattur, VSK og eignarréttarleg atriði eru á hreinu, snýst restin um að byggja auglýsingu sem bókar sig sjálf:

• Fagmannlegar myndir: 20–30 myndir, fyrsta mynd í dagsbirtu af aðlaðandi aðalrými, vítt sjónarhorn af stofu/eldhúsi,
• Titill: stuttur og hnitmiðaður — hverfi/staðsetning + sérkenni («Útsýni yfir Faxaflóa, 5 mín. í miðbæ»),
• Lýsing: 3–5 málsgreinar um staðsetningu, aðstöðu og húsreglur,
• Húsreglur: gæludýr, reykingar, hámarksfjöldi gesta, inn-/útskráningartímar,
• Instant Book: virkjað — Airbnb forgangsraðar auglýsingum með beinni bókun í leitarniðurstöðum,
• Verðadagatal: árstíðabundið, uppfært sjálfkrafa ef þú notar channel manager-kerfi.

10. Sjálfvirkni: snjalllásar og PMS-kerfi

Með fleiri en einni einingu verður handvirk afhending lykla fljótt flöskuháls. Algengar lausnir meðal íslenskra gestgjafa:

• Snjalllásar (t.d. Nuki, Yale): app- eða kóðaaðgangur, tímabundnir kóðar fyrir hvern gest,
• Lyklaboxi utandyra: ódýr og traust lausn, virkar líka án snjallheimilistækni,
• PMS með channel manager: sameinar dagatal, verð og samskipti við gesti fyrir Airbnb, Booking og eigin vefsíðu á einum stað, og sendir sjálfvirkar innritunarleiðbeiningar á réttu tungumáli fyrir komu.

11. Algeng mistök sem kosta þig peninga

Mistök 1: rugla saman reglum heimagistingar og atvinnurekstrar

22 prósenta fjármagnstekjuskatturinn gildir aðeins innan 90 daga/2.000.000 kr. markanna. Notir þú hann ranglega á útleigu sem í reynd er orðin atvinnurekstur, gefur þú upp of lága skattskylda upphæð.

Mistök 2: gleyma að fylgjast með 90 daga og 2.000.000 kr. mörkunum samtímis

Margir gestgjafar fylgjast aðeins með öðru markinu. Bæði þarf að standast samtímis — farir þú yfir annað hvort, missir þú heimagistingarheimildina, óháð hinu.

Mistök 3: gleyma VSK-skráningu við 2.000.000 kr.

Margir gestgjafar átta sig fyrst á VSK-skyldunni þegar Skatturinn hefur samband. Fylgstu með veltunni jafnt og þétt — markið næst hraðar en margir halda á háannatíma.

Mistök 4: gera ráð fyrir að skattyfirvöld sjái ekki tekjurnar

Með vaxandi upplýsingaskyldu bókunarvettvanga eru Airbnb- og Booking-tekjur í síauknum mæli þegar þekktar af Skattinum. Óuppgefin tekja uppgötvast við eftirlit, með álagi og dráttarvöxtum.

Mistök 5: leigja út í fjöleignarhúsi án þess að kynna sér húsreglur

Skráð heimagisting innan marka þarf að jafnaði ekki samþykki annarra eigenda, en húsreglur og samþykktir einstakra húsfélaga geta sett frekari takmarkanir — kynntu þér þær áður en þú auglýsir eignina.

Algengar spurningar

Þarf ég að skrá heimagistingu ef ég leigi bara út eitt herbergi nokkrar nætur á ári?

Já, öll sala á gistingu — líka eitt herbergi — krefst skráningar hjá sýslumanni ef þú vilt njóta heimagistingarundanþágunnar. Skráningin kostar 9.200 kr. og heldur þér innan 90 daga/2.000.000 kr. markanna með 22 prósenta fjármagnstekjuskatti í stað almenns tekjuskatts.

Hvað gerist ef ég fer óvart yfir 2.000.000 kr. mörkin á árinu?

Þá flokkast allar leigutekjur ársins — ekki bara umframið — sem atvinnurekstur, skattlagðar eftir almennu stigskiptu tekjuskattskerfi í stað 22 prósenta flatskatts. Sýslumaður getur einnig afskráð heimagistinguna. Fylgstu því með veltunni jafnt og þétt yfir árið.

Þarf ég að greiða VSK ef ég er með skráða heimagistingu undir mörkum?

Að jafnaði nei. VSK-skráningarskylda hefst við sömu fjárhæð og heimagistingarmörkin (2.000.000 kr. á 12 mánaða tímabili), svo flestir sem halda sig innan heimagistingarmarkanna eru einnig undir VSK-skráningarmörkunum. Um er þó að ræða tvö aðskilin kerfi (sýslumaður annars vegar, Skatturinn hins vegar).

Þarf ég samþykki húsfélagsins til að leigja út íbúðina mína í fjöleignarhúsi?

Fyrir skráða heimagistingu innan 90 daga/2.000.000 kr. markanna er samþykki annarra eigenda að jafnaði ekki áskilið samkvæmt leiðbeiningum stjórnvalda. Fari útleigan yfir mörkin og teljist atvinnurekstur, geta reglur húsfélagsins og lög um fjöleignarhús sett frekari kröfur.

Sér skatturinn tekjurnar mínar af Airbnb sjálfkrafa?

Bókunarvettvangar bera í vaxandi mæli upplýsingaskyldu um gestgjafa og seldar gistinætur gagnvart skattyfirvöldum, sambærilega við þróun annars staðar í Evrópu (t.d. DAC7 innan ESB). Gakktu því út frá að tekjurnar séu þegar þekktar, og gefðu þær rétt upp á framtali.